全美第四大長租別墅開發商 Texas Austin 新建聯排別墅
一、 項目簡介
1. 項目基本信息：
a) 項目名稱： 奧斯汀湖畔學府 聯排別墅
b) 項目地址： Hwy 123, San Marcos TX, 78666
c) 銷售體量： 項目整體 450套，本期 聯排別墅144套
d) 平均 價格： 41萬美金
e) 建築週期： 2 年 有 建設期收益）
f) 投資收益： 3 年包租，每年 5% 淨回報收益
g) 首付比例： 40%+ 1 萬美金
h) 房產稅 2.14%
2. 戶型面積
a) 聯排別墅，多三、四、五、六聯排， 4 居室 +3.5 衛， 3 居室 +2.5 衛
b) 建築面積：三居室約 1496 平方英尺（約 1 39 平方米）四居室約 1 796 平方英尺（約167 平方米）
c) 外立面和戶型圖：
3. 項目規劃圖
二、 項目區位
Texas在全美的 5 0 州中GDP 增長排名全美第一，時代周刊“全美經濟發展領頭羊“，土地面積全美第一。工作增長全美第一，州層面的個人所得稅及企業稅為 0 。 35 號、 45 號及10 號高速公路連接 德州黃金投資三角區將Dallas – Houston – San Antonio – Austin的德州四大都會區連接起來
San Marcos交通便利、基礎設施配套完善、營商環境優越，距離Austin市中心僅 34.3 英里（車程 35 分鐘），距離San Antonio市中心 43.3 英里（車程 44 分鐘）。在規劃中的Austin – San Antonio都會區的中點城市。
San Marcos人口 67,553 中位年齡僅 2 4 歲，因為其擁有約38000 名德州州立大學的學生。這裡受教育水平高 ，全德州第七的公立學校德州州立大學位於San Marcos市中心。所在Hays ($71,033) 以及Austin都會區($81,998) 收入水平較高。白人佔比7 8.8 。
目前僅28.8% 的居民選擇自持房產，超過七成居民租房而住擁有非常強勁的租房需求。
San Marcos在Austin – San Antonio的近百城中，具有重點發展四座城市的美譽。並曾經一度在全美近 2 萬座城市中，連續三年蟬聯人口增長數量全美第一 。 2010 – 2022年人口增長超過 51.56% 。作為對比，2010 2020 年，作為全美人口漲幅最快的都會區，Austin人口僅上升 33.7%，而這一數字已經是全德州的 2倍，全美的 5 倍。San Marcos人口發展的驚人速度可見一斑。
隨著人口不斷湧入，San Marcos迎來了轉型發展的關鍵時期。
• 2008 2018 工作崗位增長 44% 僱員數量增長 45%
• 2021 2022 新增就業超 2000 個，區域項目投資超過 12 億美金
• 隨著高收入群體的大量湧入，房產市場的蓬勃發展仍將繼續
• San Marcos的“五年計劃”特別指出要支持 高質量的就業增長 以及優化本地 人才。
在Austin及San Antonio大都會的區域規劃中，San Marcos也佔據舉足輕重的地位。根據多家媒體報導， 2030 年，Austin與San Antonio兩大都會區有望合併為一個特大的都會區，屆時將可以匹敵Dallas – Fort Worth，成為全美 top 5 都會區！
Austintonio特大都會區 15 年間再完成 20% – 30% 人口增長
“中德州的未來，不再是San Antonio與Austin的競爭，而是合作共贏。——San Antonio前市長 Ivy Taylor 任期： 2014 – 2017
在未來的 50 年，Austin與San Antonio將會成為一體化的巨大城市群——Austin市長 Steve Adler 任期：2015至今）
San Marcos目前坐擁三大租客群體（ 38000名德州州立大學在校學生，七大產業集群 11.7萬 勞動力，以及承接因為生活成本過高外溢的Austin市中心中產家庭。
產業優勢：
德州州立大學（車程 7 分鐘）
• 學生人數超過 38,000 名的綜合性研究大學，州內第七公立大學
• 環境與水文研究中心、山貓體育館、企業孵化園區等，聖馬科斯城市名片
Amazon（車程10 – 15 分鐘）
區域最大雇主在5000 就業基礎上新增數百個就業崗位，新建 100 萬平方英尺設施在不定期航空運輸和倉儲方面具有優勢，產業聚集是全美平均的 8.42 和 4.21 倍
德州頂級奢侈品購物中心（車程5 分鐘）
• 220 餘個品牌，佔地超過 120 萬平方英尺，兩家Outlets共計員工數量 3140 名
• 每年遊客超過 1400 萬人次，忙時帶動城內人口翻 3 倍，貢獻城市超過 40% 的消費稅 （每年 1500 萬美金以上的稅收貢獻）
產業優勢：醫療系統：連續 20 年海斯郡最佳醫院
• CHRISTUS Santa Rosa Hospital San Marcos （車程 2 分鐘）
• 始建於 1923 年，最初是海斯郡士兵、水手和海軍陸戰隊紀念醫院，當前地點於 1983年開業。 700 多名員工與 300 多名在職和諮詢醫生。連續 20 多年蟬聯海斯郡最佳醫院。
產業優勢：材料科學：政府、學校與企業合作產業園區
• 58 英畝的材料科學初創企業孵化園區（車程 5 分鐘）
• 因其行業友好的氛圍、不嚴苛知識產權政策以及價值數億美元的尖端研究設備可供使用，德克薩斯州正在成為超區域商業化領域中更為突出的參與者，孵化了 Quantum Materials Corporation 及 MicroPower Global
產業優勢：航空航天：國家安全保駕護航
• CFAN ：通用電氣和法國跨國企業 SNECMA 合資企業，負責波音 777 的 GE90 發動機風扇葉片
• UTC Aerospace Systems ：為世界最大雙噴氣發動機飛機波音 787 夢想機型及空客350 XWB 提供發動機外殼及零配件服務
• Mensor Corporation: 設計和製造精密測量儀器和自動壓力測試和校准設備。該公司開發了第一款石英壓力計，這是一種測量壓力的工具，專為航空航天工業而設計
• Coast Flight ：總部在加州的公司，擴張到San Marcos地區，專注退伍軍人向持證商用客機駕駛員的專業培訓
• 其他主要雇主包括San Marcos Airport、Austin–Bergstrom International Airport、San Antonio International Airport、United States Army等
三、 項目周邊配套
四、 房產市場分析
奧斯汀都會區房價繼續領跑全美，六月都會區已經達到了53.7萬美金大關。每個郡的房價因為其距離市中心的遠近有所不同，奧斯汀市中心的中位價格為61.2萬美金。 Williamson郡是成熟區域，中位價格在51萬美金左右。聖馬科斯所在的Hay郡與Williamson郡一樣，均位於穿過奧斯汀市中心、連接達拉斯與聖安東尼奧的35號州際公路上。奧斯汀北邊的Williamson郡價格增幅開始放緩，且生活成本高，預計未來南部的Hays郡將承接更多市中心城區外溢的中產家庭，是奧斯汀都會區下一階段的投資亮點。
San Marcos 與奧斯汀生活成本對比：食品&日用品低於奧斯汀4.6%，住房成本低於奧斯汀41.2%，水電雜費、交通費等均更可負擔。根據4月最新數據，Zillow房屋價格指數38.7萬，年增長36.9%；Realtor房屋價格指數39.9萬，年增長34.3%。
租金市場火爆，租金年漲幅經常在10%以上，從奧斯汀市中心新遷入家庭的租房需求未被滿足，僅有6套競品房源。學生群體租房需求火熱，在德州州立的3萬8000名學生中，學校提供不到7000張床位。
根據德州州立大學新學年的學生住宿開銷參考信息，學生平均每月需要支付$700-$900美金才能獲得一張學生宿舍的床位，需要和室友共用洗手間，需要和樓層其他學生共用廚房，管理嚴格、低私密性、寒暑假需要額外收費。因此，大多數選擇校內住宿的學生為大一新生（強制住校）與部分大二轉校生。
校外租賃市場火熱，學生可以以同等的價格租到一間獨立的臥室，且小區配套更加齊全。如下圖表所示，大部分產品線仍為公寓住宅，只有1985年建築的WindmillTownhomes & Duplexes提供聯排選擇。其餘的高端公寓中，TheParlor 和TheLocal Downtown等出租公寓已經收穫了近100%的出租率，與奧斯汀湖畔學府相比，價格相當，面積小，且為公寓產品，可以預見仍具有市場的租金優勢，且為區域內唯一的新建聯排出租產品，較為稀缺。
2. 房產投資收益
包租期間每年的投資收益：按照房屋的買賣價格，每年固定收益5%；
按照別墅價格$410,000，每年淨租金收益為$20,500，每半年派息一次。
貸款：按揭30年核算，60%貸款，6.0%利率，每月月供$1475美金，每月租金收益還完月供還剩餘$233美金/月，年化回報收益約14.2%；
全款： 總收益現金流約為 21 7 572 , 年化回報收益 1 2 1
*圖片只供參考，以實物為準
