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菲律賓樓市Q&A

菲律賓樓市Q&A

1、菲律賓房產有什麼投資優勢?
答:當中國和西方國家面臨人口老齡化問題時,人口過億的菲律賓卻擁有75%的勞動人口,是經濟可持續發展的核心力量。滙豐銀行預測到2050年,菲律賓將成為世界第16大、東南亞第一大經濟體。同時,菲律賓擁有1000萬海外務工人員,獲得巨額外匯,而回國買房是首選的投資,內需充足。作為亞太重要的國際大都會,馬尼拉住宅公寓緊缺,租金高,年租金回報高至6-10%,物業升值穩定。

2、現在中菲關係如何?
答:自從16年10月以來,中菲關係重回正軌,17年來中菲關係逆勢上揚,半年時間簽署了價值150億的22個合作項目,中國首次成為菲律賓最大的交易夥伴。中國外交部前新聞司司長陸慷曾表示:中方將繼續深化與菲方的務實合作,也希望菲律賓在共建一帶一路進程中扮演更加積極重要的角色。投資菲律賓,絕對不用擔心政治環境問題!

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菲律賓房產投資前期
1、外國人可以在菲律賓購買房產嗎?
答:可以, 基本要求只需要護照,部分開發商要求有支票本。對於外國買家沒有身份的要求,遊客即可買房。

2、菲律賓房產的戶型、朝向和國內有什麼不同?
答:菲律賓房子的西斜沒有香港那麼強。菲律賓緯度低,太陽出得早,向西的房子雖然有西斜,但是菲律賓太陽下山也早,尤其是雨季,一到下午就下雨,下雨過後就沒太陽曬了,氣溫很適宜。就戶型而言,在菲律賓CBD地區的公寓樓,以小戶型偏多,即使大戶型面積也偏小。

3、菲律賓房產房價高嗎,均價大概多少?
答:菲律賓房價現在均價2.5-3.5萬HKD / 平方米,估計明年會漲到4萬的均價,因為菲律賓目前處在上升週期最初的5年(2015年啟動開漲),上升階段遠遠沒有結束。一般一個房產週期總共20年,15年上升階段,5年調整和下跌階段(可以參考中國房價2000年開始啟動,2017年後開始調整走下坡路)。

菲律賓購房細節
1、是否永久產權,是否有公攤?
答:菲律賓的房產是永久產權。外國人和菲律賓人一視同仁,可以永久擁有。
外國人可買40%的公寓單位,餘下的要本地人購買。投資者將來出售無限制。
另外菲律賓的房產無公攤面積,購買面積為實際使用面積。這一優勢很明顯,也就是說菲律賓的80平方米,相當於國內的100平方米。

2、買房需要在菲律賓本地銀行開戶嗎?
答:可以從境外匯款給開發商,但是這樣的成本比較高。所以,最好是在菲律賓本地銀行開戶付款。

3、菲律賓本地銀行開戶需要提供什麼資料?
答:各個銀行要求不一樣。但是,護照和購房合同是各個銀行都要求的。中國身份證、個人照片、工作和收入證明(中英文)、住址證明(水電費、銀行帳單、快遞單)、入境簽證頁(大部分銀行不承認過境簽或美國等外國簽證,儘管這些簽證可以在菲律賓短暫逗留)等。

4、如何轉款到菲律賓銀行帳戶?
答:在海外匯美元到菲律賓個人披索帳戶時,銀行按照收款日當日匯率自動轉成披索存入。對於非本人匯來的資金,菲律賓銀行要求收款人出具文件,以證明匯款人與收款人的關係。

5、買菲律賓房產可以移民麼?
答:目前並沒有買菲律賓房產就可以直接辦理移民的規定,不過菲律賓有一個非常適合投資者的簽證,那就是菲律賓退休移民項目(SRRV),SRRV旨在吸引國外人員來菲定居,只需要存款2萬/5萬美元至菲銀行在菲的房地產,一人年滿35歲,就可全家申請菲律賓退休移民署的SRRV- 特別退休移民。也就是我們常說的永久居民身份!您依然擁有自己的國籍,然後多了一個菲律賓永久居留的資格。

6、菲律賓地產項目優勢?
菲律賓房產十大優勢
1、永久產權
2、總價低 人民幣40萬起
3、買樓獲永久居民身份(SVVR)簽證
4、租金收益率高
5、房產物業配套非常好
6、菲律賓房產增值收益好
7、菲律賓,全球養老聖地
8、精裝修交房,送全套的傢俱家電
9、宏觀經濟的利好
10、中菲關係步入"黃金時代"

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菲律賓購房流程
1、外國人在菲律賓購房有哪些流程?
答:看房,如果是期房的話那只能看樣板房了。
預訂,選好房號之後就可以開始預定過程,一般是提交相關的資料和填寫一些表格,並交定金(訂金一般為5萬比索,每家開發商的金額都不同,也會因房子大小而金額有差別。)
三十天內需要決定是否購買,如果要買的話,與開發商簽訂合同,並付款。付款方式:可以是一次性全款(通常可以拿到10%的折扣),如果是預售房的話,也可以月供。
交房。這個過程全部由開發商辦理,所有稅費也都在買房的時候把錢給到開發商了。業主需要去驗房並拿鑰匙,開發商會提前幾個月郵件通知業主幾時可以辦理交房手續。
入住。

2、如何月供?
答:一般開發商要求在這邊的銀行開個支票戶口,然後你把錢存在這個支票帳戶,開發商拿著你給的支票每個月去取錢。也可以直接轉帳給開發商的收款帳戶。對於生活在菲律賓以外的客戶,每月轉帳會比較麻煩,你也可以每年轉一次。或者在菲律賓開個銀行帳戶,每月自動扣款或者你通過網銀每月轉帳,只要保證你的帳戶裡面有足夠金額。

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購買後房屋管理

1、物業一般提供哪些配套和服務呢?
答:大部分的新樓都配有室內或者室外游泳池,健身房,兒童活動室,會客廳,多功能大廳,桑拿淋浴間。部分大樓甚至備有電玩間,電影放映間,瑜伽間,檯球桌,spa,圖書館,傭人定時打掃等服務。

所有物業都是免費提供給業主使用(部分多功能廳要付費使用)。當然這也是為什麼菲律賓物業管理費昂貴的原因。大部分大樓都有24小時輪值的工程師為您提供單元內例如馬桶堵塞,水管破裂, 更換燈泡之類的小維護問題。

2、物業費用多少?
答:每個社區的物業費用都不一樣,便宜的可能6-7塊人民幣每平方每個月,貴的高達15-18人民幣每平方。由配套設施,單元數量的多少而定。部分樓盤的物業費如果一年提前付,可以享受10%或者一個月免費的優惠政策。建議外國買家可以一年付一次,減免遺忘被罰的情況出現。

3、應支付的房產交易費用是多少?
答:費用有以下幾項:
公證費 —交易總額的1%-2%(此項費用由買家負責)
地方轉讓稅—交易總額的0.75%(此項費用由買家負責)
註冊費—交易總額的1%(此項費用由買家負責)
資本利得稅—交易總額的6%(此項費用由賣家負責)

所以總的來說需要由買方負責的費用大約在交易總額的2.5% – 3.75%左右;而需由賣方負責的費用大約在交易總額的10.5% – 12.5%左右。

4、外國人怎麼購房怎麼分期付款?
答:菲律賓一手樓大多是期房,一般實行分期付款3-5年不等。
訂金可以付現金或者刷信用卡、銀聯卡等。餘下的分期付款,分期付款的方式有三種,
第一種,可以用自己在菲律賓本地銀行的支票,在支票上填寫不同的日期和金額,交給開發商,開發商到期去銀行兌付。
第二種,與開發商簽訂協定,由開發商定期到你的開戶行扣款。
第三種,從海外銀行定期匯款給開發商。

5、出租是否需要納稅?
答:如果要報稅,就需要納稅。

一般個人的房屋出租,很少有人報稅。根據目前情況,房東不納稅。國際大公司出資租高端公寓給高管居住的情況下,往往需要正式發票。這種情況下需要報稅,納稅。個人租賃合同一般不會要求正式發票。

看完了這些菲律賓投資必會的問題,投資菲律賓就輕而易舉啦!

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