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德國工簽移民 Immigration to Germany

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移民德國

  • 全球第四大經濟體,歐洲經濟的支柱
  • 人均GDP:45000 美元,高度發達的工業國家
  • 8200萬人口歐盟之最,位於歐洲大陸中心
  • 世界第二大移民國家,歐洲最受歡迎的移民目的地

訪問:向世界錢進:做「德」捱得 四年可申永居

移民到德國可以分兩個方法

1: 直接取得長期居留身份及永居

  • 買入指定地產項目3個月取得長期居留身份 (需入境一次辦理手續)
  • 申請人為60歲以內
  • 每半年入境一次,每次最少7天
  • 考取德文 B1 / A1 可3年後取得永居身份
  • 德國移民法自2005年生效,與本專案相關的法案條款是第19a條。擁有德國身份後可以在德國境內任意居住、工作和學習,並可以自由出入申根國和歐盟國家

2:  取得其他歐盟國家護照直入德國

About German immigration

  • The fourth largest economy in the world, the backbone of the European economy
  • GDP per capita: $ 45,000, highly developed industrial country
  • 82 million people in the EU, located in the center of continental Europe
  • World’s second largest immigration country, Europe’s most popular immigration destination

There are 2 ways to immigrate to Germany

1: Direct way to Germany

  • Purchase of designated property project to obtain long-term residence status within 3 months
  • Applicants are under 60 years of age
  • Entry every six months (Min 7 days)
  • Pass German B1 / A1 to obtain permanent residence status after 3 years
  • German immigration law has been in force since 2005, and the relevant clause of this project is Article 19a. After having German status, you can live, work and study in Germany at any time, and you can freely enter and leave the Schengen and EU countries.

2: Go Germany by obtaining other EU country passport

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德國買樓 FAQ

自2008年至今,德國房地產市場開啟了連續10年的快速上漲期,成為近十年來收益表現最佳資產之一,德國大城市房價保持了10%以上強勁增長。

1 誰可以在德國購置不動產?

任何人,並且不限購不限貸。

2在德國購置不動產的成本?

在德國購置不動產的成本除了不動產本身的售價以外,還需要考慮以下幾種附加費用:

  1. 土地房產購置稅

土地房產購置稅是影響購置成本的主要因素,德國各州不同,3.5% – 6.5%不等。如:杜塞爾多夫所在的北威州該稅率為6.5%、漢堡為4.5%、柏林為6%。

  1. 房產購置公證費

在德國購置房產必須公證,也是對私有財產的保護。各個州公證費不盡相同,一般在1%-1.5%之間。

  1. 房產買賣仲介費

一般仲介費是根據新房或二手房為不動產售價的3.57%-7.14%之間。當然也有可能部分專案不收仲介費。

  1. 房屋改建翻新費用

如購置的是老舊二手房,還有可能產生房屋改建翻新的費用,這也會構成投資成本。

綜合來看,前兩項費用(土地房產購置稅和公證費)是購置不動產不可避免的成本。而後兩項費用(仲介費和改建翻新費)是否產生以及成本高低則視不動產購置的實際情況而定。

3 不動產的投資收入

投資不動產主要有兩大收入來源:

  1. 租金收入

將不動產購置後進行出租獲取租金,租金收入作為一大收入來源需正常納收入所得稅,這既適用於無限納稅義務人也適用於有限納稅義務人,即如果不在德國定居的中國公民在德國購買了不動產出租,其租金收入也須在德國進行申報納稅,稅務意義上稱為土地所在地原則。

同時按德國法律規定,許多與房產出租相關的費用開支可以合法抵稅,從而降低應納稅的租金收入基數。

費用應當如何計算抵扣,具體內容因德國稅法的複雜性和嚴謹性,我們這裡無法一一說明。

一般情況下最主要可抵扣的費用包括:

《 房產折舊費》:一般不動產的折舊年限為50年,即每年折舊率為2%(1925年之前建造的不動產年折舊率為2.5%)。計算折舊的基礎為不動產的購買價格,但不包括地皮價格。一般在房產買賣合同中會明確單列出地皮價格,該地皮的價值是無法折舊的。

《房產維修和翻新費用》:根據費用的類別不同,一些費用可以當年全額抵稅。而有些大額修理翻新費則需計入購房成本,以每年2%的速度折舊。到底哪些費用可以當年全額折舊,或者必須計入購房成本進行50年折舊,在稅法上有明確規定,納稅成本上也有大的區別。涉及此方面建議提前與稅務師聯繫進行合理籌畫。

《利息支出》: 如購房時進行了貸款,則每年向銀行支付的利息費用可以全額抵扣。

《銀行開戶費用》:與房屋出租相關的銀行開戶以及信用卡費用。

《水電暖費以及垃圾費》:出租房的水電暖以及垃圾處理所有支出。

《 物業管理費》: 物業管理公司收取的物業管理費。

《仲介費》:為購置出租房產所支付的仲介費。

《稅務師費用》: 稅務師在租房方面的諮詢籌畫費用,以及個人不動產收入稅務申報的費用。

《 車旅交通費用》:在合理情況下,因購置和出租房產的關係產生的交通和住宿費用。

《 其他費用》:比如刊登租房廣告的費用,為收租而開設銀行帳戶的費用,與房產出租相關的辦公物品消耗和電話費等。

  1. 不動產增值收入

不動產本身的價值增值也是投資不動產的一大收入來源。因此在考慮投資時,其中長期的升值空間非常重要。同時還應考慮的是不動產價值增值部分的合理避稅問題。原則上不動產的增值收入應依法納稅,但投資者還是可以利用法律合理規避納稅義務:

A 投資者持有房產10年以上再出售,該房產的增值價值所得無須納稅。

B 投資者非出租,自住2年以上再出售,該房產的增值價值所得無須納稅。

C 投資者在10年以內出售房產,所獲得的增值價值繼續在德國用於房產投資,則無須納稅。

提醒:10年以上出租或2年以上自住房產出售所得利潤無須納稅只適用於房產私人持有者。不適用於公司機構等。

4 投資文物保護房產還有稅收優惠?

為使歷史性建築得以保留傳承,德國政府認定一些有價值的老舊建築為文物保護建築。投資人可以在房產市場上自由購置文物保護房產,並進行維修翻新後用於出租或者自住。需注意的是,翻新工作需事先得到當地文物局的同意並在監督下進行,其文物保護特徵不受損害。

為了促進文物建築保護,德國政府給予該類房產的投資者極大的稅務優惠。除了一般房產每年2%的折舊外,對於文物房產的維修翻新費用還可享受特殊的高折舊率:

《房屋用於出租》12年完成100%折舊:前8年每年9%,隨後4年每年7%。

《房屋用於自住》 前10年每年9%的折舊:購置以及翻新文物房產所獲得的高折舊將直接以費用的形式大大降低納稅者的應稅基礎。

下面我們用一個簡單的示例來說明:

張先生2017年1月1日以12萬歐元的價格購置了一處100年前建造的老舊文物保護建築(其中8萬歐元為購置地皮的費用)。然後張先生花了60萬歐元重新翻新了整個建築,並將翻新好的房屋以每月2400歐元的價格出租。

張先生目前除了租金收入後的工資年收入為6萬歐元。

  • 本來的應稅基礎

60000工資收入+28800租金收入=88800

  • 可抵扣的折舊

翻新成本折舊:6萬x9%=54000

購置成本折舊:(12萬-8萬)x2.5%=1K

  • 抵扣後的應稅基礎:8.88萬-5萬4-1K=3.38萬

請注意,該示例只說明折舊情況,並不涉及其他可能存在的費用抵扣。

部分客戶總認為德國稅高,其實,真的並不是這樣的,德國很多費用都可以相互抵扣,再加上一直上漲的房價,絕對值得投資。

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