1、項目簡介
基本資訊：
a) 項目名稱：Lago Mar鉑金沙灘聯排別墅項目
b) 項目地址：Lago Mar by Land Tejas, Santa Fe, TX, 77510
c) 銷售體量：總體量76套（聯排別墅）
d) 占地面積：200-210 平方米
e) 建築面積：170-210 平方米
f) 物業形態：聯排別墅，雙拼或者三拼，4居室+3.5衛，3居室+2.5衛
g) 平均價格：33.6萬美金
h) 建築週期：11個月（無建設期收益）
i) 投資收益：3年包租，每年5%淨回報收益
j) 首期：40% 房價 + 1萬美金
2. 戶型面積
3. 項目規劃圖
如圖所示，WB項目緊鄰水晶湖畔，盡享一線美景！
德州在全美的50州中GDP增長排名全美第一，時代週刊“全美經濟發展領頭羊“，土地面積全美第一。工作增長全美第一，州層面的個人所得稅及企業稅為0.
Houston為全美第四大城市，休斯頓都會區全美第五大都會區，人口715萬，2019年GDP5093億美元，同期北京和上海常住人口均超過2000萬，GDP分別為5134億美元與5538億美元。
休斯頓-糖城-伍德蘭德大都會區是財富500強的聚集地，擁有23家財富500強公司，僅次於紐約以及芝加哥。休斯頓憑藉其多樣化的產業結構，在2008年金融海嘯中受到的衝擊很小，也躋身世界級城市之列。其中，休斯頓有四大支柱產業。
能源：世界超級石油巨頭聚集地——康菲、埃克森美孚、殼牌、BP、道達爾、雪佛龍，6大世界超級石油巨頭中有5家設立在休斯頓
醫療：全球最大醫療中心，德州醫療中心，建築面積426萬平方米，由59個醫療機構組成，10萬餘名員工，每年接待1000多萬患者；安德森癌症治療中心，全球最好的腫瘤醫院
物流：國際水運噸位全美第一，國內外總吞吐量全美第二
航太：NASA的詹森航太中心
鉑金沙灘憑藉其獨特的地理位置，佔據了四大產業中的三大產業。
● 項目位於美國德克薩斯州加爾維斯敦郡
● 項目距離NASA太空城約18分鐘車程（13英里）
● 項目距加爾維斯敦島約25分鐘車程（21英里）
● 距離休斯頓市中心約33分鐘車程（31.5英里）
● 車程30分鐘內9萬工作崗位
看北部的詹森航太中心，是NASA最大的研究性機構。
• 建於1962年，占地656公頃。每年接待訪問遊客超過125萬人。
• 美國載人太空梭的研發基地和載人太空飛行基地及操作、控制中樞，也是美國國家航空航天局下屬最大的太空研究中心，也是參與國際空間站計畫的主要航太中心之一。
• 目前詹森航太中心約有3000多名聯邦雇員，除了110名太空人之外，其他大部分人都是專業工程師和科學工作者，如果加上與詹森航太中心簽約的60多家主承包商的員工，工作人員總數達到15000人。
• 它有一支具有遠見卓識、勇於奉獻的高素質的科技和管理隊伍，分佈在工程、計畫、太空人、飛行控制、航太醫生和科學研究等各個領域，形成了一個完整的組織體系。
• 2021年末，從超過12,000 名申請人的領域中選出了10 名新的宇航員候選人，以代表美國並為人類在太空中的利益而工作。
• 宇航員候選人將於2022 年1 月在詹森報到，開始為期兩年的訓練。宇航員候選人培訓分為五個主要類別：操作和維護國際空間站的複雜系統、太空行走培訓、開發複雜的機器人技能、安全操作T-38 訓練噴氣機和俄語技能。這是四年以來的第一個新班組。
此外，2021年是NASA最為活躍的一年，2022年還將超越這一紀錄，進行
• 探索太陽系外的文明
• 研究地球氣候變化
• 從繞月到火星探索
• 航空零碳排放等
• 而詹森太空中心也將發揮其重要的研究力量。
而隨著日益增多的NASA員工及其親屬，有更多的人從其他各地搬至太空城，加爾維斯敦郡的人口數量在過去十年內增長了20%，是同時期全美水準的3倍。接踵而來的問題是，他們應該選在怎樣的社區？作為詹森太空中心後花園的利格城，以優秀的學區與優質的配套聞名，然而近年來這裏的生活成本逐漸升高，僅拿到了D+的評分，尤其在房產板塊，無論是租或者是買對於居民來說都是一筆不小的開支。不僅如此，作為白人占比80.3%，家庭收入中位數$73,330，32.5%租客群體的加爾維斯敦郡，也有大批的新移民買不起房。休斯頓的房產可負擔性在近些年有所降低，白領和藍領均面臨買房壓力，因此選擇最合適的區域租房。
在Kiplinger發佈的全美100個都會區房屋可負擔性中，1分代表最容易負擔，10分代表最難負擔，休斯頓得到了4分的中等評分，這也解釋了為什麼越來越多的人都選擇租房。為了節約生活成本，以及獲得更優質的社區配套和服務，不少人把目光瞄準了Lago Mar社區。
而Lago Mar社區的南部也面臨類似的困境，作為美國頂級郵輪港口所在地，加爾維斯頓島擁有以海運，醫療保健，教育，旅遊為基礎的多元化經濟基礎
• 德州墨西哥灣沿岸經濟引擎的重要組成部分
• 年訪客量超過700萬，擁有6,000個酒店客房，目前是美國第四大遊輪港口所在地
• 加爾維斯敦的房屋持有成本更高，可能遭受洪水等自然災害，需要額外購買洪水險，可建房密度更低
加爾維斯敦房產中位價一度達到38.9萬美元，且配套不夠齊全，更多人傾向於居住在休斯頓內陸區，直接導致了如今島上的常住人口只有5萬，而每日從休斯頓內陸通勤到此工作的上班族也有5萬。這些上班族，也往往在休斯頓的東南部尋求著能滿足通勤需求、也符合家庭居住習慣的房屋。
• 2022年的加爾維斯敦港口，貨物碼頭擴建、停車場修建、遊輪步道改進、公路改進等共計1.734億美金支出，將會創造更多的就業崗位，從全美各個城市吸引一批白領和藍領遷居至此
• 同時，港口的主要進口國中國、墨西哥、日本、沙烏地阿拉伯、德國，主要出口國墨西哥、中國、巴西、韓國、日本，隨著後疫情時代的到來，將會有更多的貨物途徑至此，國際港口的地位得到進一步的提升。
本區域的第三大就業區，零星分佈在整個加爾維斯敦郡，卻構成了最強大的防禦屏障，那就是醫療系統。它為當地提供了大量就業崗位、為社區保駕護航。
其中，德克薩斯大學醫學分部UTMB的項目擴建及改造，無疑於最具有歷史性的意義。
• UTMB同時對於其加爾維斯敦校區（29分鐘）和利格城校區（12分鐘）擴建
• 利格城校區進行1.56 億美元的擴建，目前進行到第二階段
• 加爾維斯敦校區John Sealy醫院收到超過1億美元的資助，預計三階段2023年底完工，將為區域帶來281,000平方英尺的醫療空間現代化更新。
• 雙校區分別擁有2015-2040整體規劃，打造休斯頓東南部的核心醫療資源
此外，HCA Healthcare
• 作為著名美國盈利性醫療保健設施運營商經營全美21州及英國的186家醫院和約2000個護理場所，包括手術中心、獨立急診室、緊急護理中心等。
• 美國公司總收入排名位列第62位
• 本區域醫療中心員工超過750名
• 距離本案僅8分鐘車程
正是以上的三大產業，不斷吸收美國乃至世界各地的人才，在過去的五年內，鉑金沙灘方圓10公里內五年人口漲幅超過10%；目前約30%的人口為租房客；過去五年平均每年租金上漲幅度超過9%，為全美3倍；創造了對於長租別墅產品的強大需求。
3、社區配套
作為後疫情時代的優選項目，鉑金沙灘可以滿足租戶不出社區即能實現完備配套設施的願望。
作為整個休斯頓東南部配套最齊全的整體規劃社區，其地理位置優越，社區周邊配套也可圈可點。
1. Outlets
• Tanger Outlets Houston
• 距離本案僅13分鐘車程的奧特萊斯
• 彙聚全球名品，如：Adidas、BOSS、Coach、Calvin Klein、Kate Spade、Nike、Michael Kors、Ralph Lauren、Tommy Hilfiger、Tory Burch、Under Armour
2. 大型超市
• Sam’s Club 4分鐘
• Wal-Mart 5分鐘
• Buc-ee’s 17分鐘
• Sears 6分鐘
• Lowe’s 12分鐘 2家
• H-E-B 12分鐘2家
• Kroger 12分鐘2家
3. 餐飲店
• 因為項目距離海岸較近，新鮮海鮮較多，此外義大利菜、美式速食、燒烤也很豐富
• 15分鐘內超過10家
• 以下是Yelp兩家美食推薦，不容錯過！
4. 高爾夫球場
對於高爾夫愛好者，鉑金沙灘驅車15分鐘可以到達Bayou Gold Club。在蔚藍天空和棕櫚樹環繞下，全年盡享熱帶地區的高爾夫盛事。這裏共有12個球洞，22個沙坑。也提供一些高爾夫培訓課程，適合全家人的休閒放鬆。
5. 森林公園
親近自然、自在呼吸，鉑金沙灘驅20分鐘內10餘家公園。有些適合欣賞美景，有些則可以進行徒步、觀景、垂釣、遊船、體育運動等，這裏的Paul Hopkins Park獨具特色，請不要錯過。
6. 博物館
作為休斯頓發展歷史的見證人，亦可在德州城博物館感受城市的百年變遷。
7. 教育
College of Mainland 內地大學
區域性公立大學，本科生人數超過1000，熱門專業包括人文社科、實驗室技術員和護理學
工作崗位超過280個，距離項目8分鐘
德州農工大學加爾維斯敦校區
全校系統2020年入學人數達到73,283，本校區超過2,500，持續上升中！
距離項目25分鐘
迪金森獨立學區為鉑金沙灘居民提供K-12教育共收到設施投資近3億美金，鉑金沙灘項目對口公立學校：1所小學、2所初中、1所高中、還將建立社區內兩所公立學校。本區域還包括5所私立學校，車程均15分鐘內。
房產市場分析
Lago Mar社區共計開發別墅體量超過4000套，由於水晶湖的加持，整體社區價格普遍高於市場水準。
Crystal Lagoon水晶湖社區的價值在近年來得到了全球開發商以及投資者的認可，成為風靡全球的高端社區，新聞報導無數。項目遍佈全球190個國家：美國、加拿大、墨西哥、澳大利亞、哥倫比亞、義大利、巴西、韓國、日本、馬來西亞等。水晶湖也超越高爾夫球場成為了最受歡迎的社區配套，在房產市場上喊出Crystal Lagoon is the New Golf Course的口號。高科技水循環系統為社區提供可持續發展，高爾夫球場的用水量比水晶湖高出30倍以上，對於社區運營商來說是更高的維護成本。以水晶湖配套替代傳統的高爾夫球場，實現居民、開發商及投資人的三贏局面。
CNBC在2020年3月份的一篇報導中指出，帶有水晶湖的社區去化速度快到令人震驚，以佛羅里達的The Lagoon at Epperson, Wesley Chapel項目為例，在7個月的建設期內的訂房速度增長了21%，同期的其他沒有瀉湖的項目只增長了1%-5%。坦帕地區的水晶湖社區開發商指出，僅是因為水晶湖，他們的社區房產溢價比競品高出9%-10%左右。
WB的白金沙灘項目溢價也高於競品13%以上，更值得一提的是，白金沙灘美金湖僅2英畝，鉑金沙灘12英畝，更具吸引力。
與此同時，在2021年上半年的全美社區銷量榜單中，Lago Mar強勢佔據全德州第10位的位置。半年銷量297套，同期上漲38%。Land Tejas共有三個項目銷量排名全美前50（Balmoral白金沙灘，Sierra Vista以及Lago Mar鉑金沙灘。）
目前Lago Mar社區內在售新房均為獨棟，一線水晶湖景房稀少。整體社區售價39.85萬美金，附近Santa Fe整體價格僅31萬美金，充分體現水晶湖對於社區價格的影響力。
• 在衛星圖上顯示，距離水晶湖的距離明顯影響房價
二手房市場，Lago Mar自成價格體系，房價一年內上漲15%~20%。而在出租市場，目前只有公寓社區在出租，不能滿足租客的需求。
七、項目答疑
Q1：Lago Mar社區在區域規劃上屬於德克薩斯城The Texas City，從各大二手房交易平台查到的數據，德州城的房價中位數只有十幾萬，為什麼鉑金沙灘一期給出33萬以上的定價？
A: 德州城是個非常大的概念，且不同小社區間的房價不盡相同，可以參考下圖，德州城的市中心距離海岸線較近，多化工廠，開車距離本案約22分鐘，犯罪率高，房價低。而Lago Mar所屬區域為休斯頓東南部中高產家庭聚集區域，社區安全指數A+，配套A+，為德州城的高端社區。如果想要參考區域的房價市場，建議參考在生活區域上與本案聯繫更為緊密的77510 Santa Fe。根據Realtor顯示，Santa Fe目前房價中位數為31萬美金，過去一年上漲17%。且根據Har最新數據，Lago Mar總計體量超過4000套別墅，自成價格體系，Lago Mar目前出售中位價超過37萬美金，鉑金沙灘具有一定的價格優勢。
Q2: 鉑金沙灘社區是否已正常運營？社區配套是否已完善？入住率？
A：社區已經正常運營，社區總體量一共4000套房屋，目前已有超過1000多戶家庭已經入住。社區配套基本完善，像水晶湖，健身房等會所已經可以使用，社區內還有酒店和兩所學校在規劃建設中
Q3: 收益率的持續
A：開發商三年包租，三年後，可以選擇繼續包租，每三年續簽一次，每次按照第三方市場的價格重新評定收益率；第二，項目是專門的租賃項目，項目上會配備專門的物業經理、維修管理人員，保障社區運營管理和持續招租，投資人無需為房屋的招租維護及管理而擔憂；第三，所有項目所選區位都是經過了細緻的市場分析研究的，周邊配置齊全，交通就業都有保障，以鉑金沙灘為例，下樓就是水晶湖和健身房，目前社區內的會所和沙灘俱樂部也已經建好，每週有活動；社區內的酒店和商業是在建當中，以及社區內通往奧特萊斯的小徑也在建設當中，在建設完成後，項目的價值會更高。
Q4: 保值率
A：以鉑金沙灘為例，在過去幾年該區域房價增幅在10%以上，過去60年休斯頓房價都很穩健，因為休斯頓房產的特點就是房價泡沫少、租售比高；並且，休斯頓已經整個德州主要是實體經濟—及在市場出現波動時，實體經濟收到的影響小，抗風險能力強，所以及時在2008年金融危機時，房價也沒有大幅下滑，只是微調。
