全美第四大長租別墅開發商 Texas Austin 新建聯排別墅

福布斯:美國發展最佳城市!

德州首府:奧斯汀 Austin

總都會區面積:1.1萬平方公里

人口:229.5萬

種族:81.4%白人,7.9%黑人,6.4%亞裔 (較10年前白人比例72.9%上升8.5%)

家庭收入中位數:$80,954(高出德州$64,034水準26.4%,高出全美$65,712水準23.2%)

排名:德州第4大城市,全美第15大城市,美國第35大都會區

天氣溫暖,事宜居住:奧斯丁八月最高氣溫達到36℃,一月最低氣溫為5℃,濕度適中

美譽:“世界現場音樂之都” “紫羅蘭王冠之城”“潔淨空氣的城市”“美國最安全的大城市”

新設荷里活巨型電影廠,就業崗位數量大增 

TESLA亦在Austin耗資11億美金建設 Giga Factory,用於生產TESLA電車。
同時亦宣布將總部搬到Austin

位於美國德克薩斯州Texas奧斯汀大都會區(Austin-Round Rock-Gerogetown Metro)

東部區域Bastrop郡;

• 距離Austin市中心33.2英里,開車35分鐘車程到達世界級高科技巨頭公司的聚集地;

• 距離TESLA Giga Factory 28分鐘 ;距離Austin國際機場 AUS 24分鐘;

• 具體位於Bastrop郡的市中心西南方位5英里,開車8分鐘車程;

緊鄰三條高速:71,21,304高速,可以直達Austin市中心、Tesla Factory等;項目鄰近科羅拉多河,河道水運和德州鐵路運輸發達,交通便捷;

 

德州黃金三角區

專案位於美國本土面積最大的州:德克薩斯州TEXAS。德州黃金三角區(Texas Triangle)的德州口密集度最集中,也是德州的核心生產力的區域,由三個大都會(MSA)組成:北端的Dallas – Fort Worth,東南角的Houston – Galveston,和西南邊緣的Austin – San Antonio。三角洲約占該州土地面積的10%,但卻包含該州70%的人口,74%的工作,75%的實際個人收入和80%的州生產總值(GSP)。

德州已連續第七年吸引了超過50萬來自州外的新居民,每年人口淨增長有10萬多人,另外每年引入20萬左右的新移民。自2010年以來,所有三大MSA的人口增長率都達到了兩位數。

德州0州稅(個人所得稅、公司所得稅均為0),Austin州稅和地方稅的負擔比美國平均水準低18%,生活消費成本低,土地大,中央時區,有獨特優勢。

奧斯汀殊榮 Austin Honor

奧斯汀都會區是全美發展最快#1的大都會區(美國人口普查局2010-2020年)

奧斯汀超越矽谷,被評選為全美#1最適合創業的城市!(Commercial Cafe)

奧斯汀上榜前10最適合在家工作的城市!(Smart Asset 2021)

奧斯汀是全美182個大都會區中排名#2提供最多工作機會的區域!(LinkedIn 2021)

奧斯汀是排名#1家庭首選搬遷的最佳目的地城市和#3企業搬遷的最佳目的地城市!(Allied Van Lines 2021)

奧斯汀 “Silicon Hill” – 下一個矽谷

奧斯汀被稱為“Silicon Hill”矽丘,被譽為矽谷2.0,近幾年來人口增速和就業增速全美第一,

是世界級的高科技巨頭的新型聚集地,美國未來的新興科技之都。

 

2010年-2020年這10年內人口漲幅33.7%,德州漲幅16.8%,全美漲幅6.7%

人口流入是保證區域發展最核心的源動力,有了人口才有消費和生產力,以及支撐房市需求。

上圖中為人口普查局給出的2010-2019年期間,美國50個最大的都會區人口流動數據。

奧斯汀成為全美人口淨流入量第一大都會區!其中最重要的來源是由美國境內人口的轉移,也就是從其他城市區域搬遷過來的人群成為其核心人口增量;

相對比而言,Florida的Orlando人口增速排在第二位,但其人口增幅特點則是偏向於一半來自美國境內人口轉移,一半來自境外移民遷移。另外,我們看到人口負增長的幾個城市,分別有三藩市的San Jose、Chicago、Ne York、Los Angeles等成為境內人口流出最大的全區域。

奧斯汀就業增長全美第一!

奧斯汀都會區就業人數:108.6萬

2015年-2020年這5年間的就業增速達到12.7%,位列全美所有都會區中就業增速第一!

領先的產業:先進製造業、創意數字媒體、環保科技、生命科學、太空科技、大數據。

奧斯汀現有的大型企業雇主(超過6000名員工)名單包括:H.E.B、蘋果、戴爾、IBM、三星、德州大學奧斯汀分校、Ascension Seton賽頓家族醫療網路、St.David’s醫藥公司等;還有許多陸續擴建和搬遷至Austin的大公司,其中包括:Google、Oracle、Facebook、3M、Intel、Amazon、FedEx等;

奧斯汀“高科技基因”來源於紮根奧斯汀多年的老牌500強企業,吸引大批IT精英;

⬧ DELL總部位於奧斯汀,總部員工超過14,000+人;

⬧ IBM在奧斯汀擁有超過6000名員工;

其中2021年大科技公司在奧斯汀的計畫將給當地帶來直接就業超過36000多個:

⬧ 蘋果公司Apple將在現有的一個園區7000多就業的基礎上,新建規模更大的第二園區,占地133英畝,投資10億美金,預計將直接提供超過15000個新增就業

⬧ 特斯拉Tesla在奧斯汀投資$110億美金建立了汽車製造GIGA Factory,占地2481英畝,2022年投入生產,將直接提供10000+直接就業,特斯拉總部也將搬遷至奧斯汀

⬧ 三星集團Samsung已經宣佈在奧斯汀投資$17億美金新建一個晶片製造工廠,用於生產邏輯晶片和NAND flash晶片等,將新增1800多個就業崗位

⬧ 甲骨文Oracle作為世界最大的大數據庫和軟體開發公司,全球擁有超過13.5萬就業,2020年底宣佈將總部搬遷至奧斯汀,現有就業4500,搬遷後將增加至10000以上

另外,其他的公司現在奧斯汀市區的辦公樓區域也在擴建中,就業人數也在持續增加:

⬧ Google:在奧斯汀市區有一棟29層樓的辦公大樓數據中心,現有員工超過1200多名;

⬧ Amazon亞馬遜:預計新創造崗位2,000個,區域的員工數共計達到5,000個。包括高級數據工程師、高級技術編程經理、客戶體驗設計師以及金融分析人員。新租辦公空間330,000平方英尺。

⬧ Facebook:在奧斯汀有一棟11層樓的辦公樓25.6萬英尺,現有員工1550多名; Meta擴大奧斯汀戰略投資,預計投入8億美元,建立占地900,000平方英尺的數據中心,可雇傭100名員工。預計於2024年投入使用,建設完成前高峰期可雇傭1,250名建築工人。

 

2020-2021年期間有多位科技巨頭掌舵人也紛紛宣佈要舉家搬遷至奧斯汀,為奧斯汀城市加分加持,其中有特斯拉CEO, 也是最新的全球首富埃隆馬斯克Elon Musk,有Dropbox CEODrewHouston,Palantir的創始人Joe Lonsdale,還有Splunk CEO-Douglas Merritt等,另外也有許多名人明星也紛紛加入搬家奧斯汀的潮流中,喜劇演員Joe Rogan;著名影星James Van Der Beek;美國電視主持人: Chris Harrison; Debby Ryan and Joshua Dun等等。

2022年,總部位於加州的應用材料公司Applied Materials也考慮在奧斯汀選址。如果中標,這裏會收到超過24億美元建立新的研發設施,並雇傭數百名員工,標誌著蓬勃發展的德州中部高科技行業的又一重要補充。

奧斯汀政府也在積極通過大手筆的補貼拉攏科技巨頭,比如蘋果園區選址奧斯汀將得到比原先預計的1600萬美元翻番的補貼,這裏的區域優勢包括:

⬧ 科技發展的DNA在這裏(戴爾、IBM等科技公司在此幾十年的發展歷程)

⬧ 生活成本低廉(醫療、日用品消費、水電煤支出低於全美平均)

⬧ 商業運營成本更低,政策寬鬆,補貼和優惠支持初創公司,人工成本低(人工部門壓縮3%-5%利潤點)

⬧ 稅收優惠:0州稅,無個人所得稅、公司所得稅,相對比:從加州搬遷過來的個人稅負上漲($3000w以上資產者增加個稅)( California Assembly Bill 2088)及公司稅負擔大(new company、tech company higher tax)

 

奧斯汀城市發展趨勢

⬧ 奧斯汀城市呈現狹長形狀,因其發展沿著35號高速縱向發展,高速兩側產業密集(見下圖),西側優先發展起來,為白人富人區,而東測西班牙裔居多,東北部分區域為黑人區;

⬧ 奧斯汀中部和西北部是城市化發展以來最受青睞的區域,有山有湖泊,風景好宜居,是密集住宅區;但是這裏的土地有限,房價最高(35萬以下的房產非常少);且地理上有湖泊和山巒阻隔,住宅土地有限,發展已趨於飽和;

⬧ 北部是市場“高活躍度”的區域,占到目前整個大都會交易量的50%以上;藍色北部區域已經都基本建滿狀態,開始失去市場份額,他的市場份額將被重新分配到其他新興地區;

⬧ 這幾年趨勢:高科技企業逐漸選址在35號高速東側:三星工廠、甲骨文、特斯拉等,帶動周邊崛起;東南部(黃色)被稱之為“新興”市場,其特點是產品價值導向和土地供應充足。

 

本項目與核心企業群

專案地位於奧斯汀東南部,沿21號高速行駛30分鐘左右就可以到達核心CBD企業群:

⬧ AUS 奧斯汀國際機場—————————————-距離專案24分鐘

⬧ TESLA特斯拉超級工廠—————————————距離專案28分鐘

⬧ ORACLE甲骨文———————————————距離專案30分鐘

⬧ UT Austin 德克薩斯大學奧斯汀分校—————————距離專案33分鐘

⬧ Google 穀歌———————————————–距離專案35分鐘

高等教育!

奧斯汀的教育為其第二大支柱產業,這裏有29 個公立學區、27 個特許學區和100 多所私立學校。奧斯汀都會區的7所公立、私立大學和學院,總入學人數接近180,000。

在距離奧斯汀200 英里的範圍內有超過422,000 名學生,超多46% 的25 歲及以上的居民擁有本科及以上學位,這為當地雇主提供了充足的受過良好教育的人材。

除了知名的德克薩斯大學奧斯丁分校、西南大學和德克薩斯州立大學,還擁有奧斯丁長老會神學院、協和大學(Concordia University)德克薩斯分校、休斯頓.特羅森大學(Huston-Tillotson University)、聖愛德華大學(St. Edward’s University)等高等學府。其中羅列的高等學府有12所,在校學生總數超過10.5萬人,每年向市場輸送的本科、研究生及以上學歷的人才約有2.6萬人。

 

專案區位-Bastrop

Bastrop城市介紹

Bastrop (巴斯特羅普)戰略性地位於德州三角中心的奧斯汀東南部,為擴展業務和物流運輸提供了理想的環境和便捷的交通。距奧斯汀市中心約30分鐘,離Austin–Bergstrom International Airport僅 20 分鐘路程。

這裏人口快速流入,總人口規模為97,216人,10年內人口漲幅31.7%;過去5年,Bastrop平均年化人口漲幅約2.4%;預計未來10年,Bastrop郡20分鐘範圍內新建住宅將增加超過18,000戶;預計未來20年,區域的人口數量將翻一倍!這裏是白人的聚集地,白人占比高達87.5%,非洲裔7.3%,亞裔2.3%;

這裏的優勢來源於合理的稅收、低廉的生活成本、親商環境、廣泛的土地和空間供應,以及在短途通勤中擁有大量具有成本效益的勞動力。

 

Bastrop城市產業

Bastrop的核心四大產業是生物醫療、細分製造業、娛樂影視、旅遊業;

⬧ Bastrop 生物醫療產業是處於尖端生物與生命科學集群的前沿:核心產業涉及研發、藥物測試、實驗室服務、醫療諮詢、藥品分銷、醫療設備和測量設備製造等;距離專案地15分鐘車程的生命科學產業中心,擁有的企業包括:德克薩斯大學MD 安德森癌症(全球第一的消除癌症的醫療中心)、Medical lab醫學實驗室、AgilentTechnologies安捷倫科技(醫療儀器生產商)、The Coghlan Group(全球醫藥供應商)、AEI Technologies(醫療器械研究) 和 ARQ Genetics(生物基金工程研究);

⬧ Bastrop影視產業基地:

現在正式成為“德克薩斯州的電影好客之都” “Film Hospitality Capital of Texas.”,被稱之為“德州好萊塢”;第一個影視基地:New Republic Studios 於2017開放,占地200英畝的外景場地,和超過13000多尺的室內場景地,用於電影和影視劇的拍攝;

另外,今年6月該市通過了一項546 英畝的電影製片廠提案“Bastrop 552 Development;該開發專案計畫在六年內分階段完成,並將在幾年內創造1,400 多個工作崗位以及700 個建築工作崗位。該影視基地設施預計將在 10 年內產生 20 億美元的經濟影響。

⬧ Bastrop商業產業園區

Bastrop Business Park是位於該市市中心綜合的商業和工業規劃,總占地263英畝,距離專案地8分鐘的車程;目前入駐的包括為數不多的美國縫紉企業之一、一家主要的藝術雕塑鑄造廠以及一家為臨床試驗材料管理提供臨床試驗材料的公司、藥物研究行業。目前該產業正在擴建中,Technology Extension Drive園區場地10.5英畝土地備用,且Loop 150道路延伸拓建在建。Bastrop為區域的核心商業中心,2小時車程內:800萬人口,每日流量超過58,000,當地市場的消費力非常強勁,零售面積198,000平尺,年零售業的營業額超過$20億美金。

⬧ Bastrop旅遊業

科羅拉多河流畔的旅遊產業:科羅拉多河流是奧斯汀區域的母親河,提供整個城市居民用水,環境優美,多個度假村和高爾夫俱樂部都分佈在湖畔兩側,Lost Pines 和科羅拉多河臨街之間的美麗和寧靜使巴斯特羅普成為旅遊景點的輕鬆選擇。
Lost Pines 度假村的凱悅酒店、州立公園的高空滑索、Bastrop湖泊的野營基地、科羅拉多河旁的現場音樂表演、充滿購物、餐飲和釀酒廠的迷人市中心、遊客中心博物館、Deep in the Heart Art Found術中心和德州首府動物園、恐龍主題樂園等一系列頂級旅遊景點。

Bastrop周邊大型雇主與契機

⬧ Austin-Bergstrom 國際機場 (ABIA) -74000多就業

奧斯汀國際機場位於大都市區的中心,占地4200多英畝,距奧斯汀市區不到8英里,距離專案地僅24分鐘車程;ABIA為美國、加拿大、墨西哥和歐洲的70多個目的地提供直達服務,2019年為超過1700 萬乘客提供服務,從ABIA運送的貨物總計1.823億磅,為當地提供直接和間接74,000就業;
奧斯汀機場是完全自給自足的,產生自己的收入來支付其運營成本。機場正在不斷發展以滿足奧斯汀未來的需求,從航站樓擴建到停車等方面都進行了改進。今年7月ABIA宣佈擴建,計畫新建10個登機口。預計到2040年,乘客運載量能突破3100萬,機場規模在2040年到達目前的兩倍,總投資額超過4500萬美金;

⬧ 特斯拉Tesla和馬斯克產業,10000多就業

特斯拉超級工廠Giga Factory建設耗資11億美金,用於大規模生產特斯拉電動車,所在地距離專案地僅28分鐘車程;今年10月,同時宣佈將Tesla總部搬遷至奧斯汀;2021年底將在這裏開始生產第一批特斯拉電動車,該工廠預計到22年底全面建設完工, 2022年實現批量交付;CEO埃隆馬斯克表示,僅2022年就需要新增10000多就業;

馬斯克:地底高速隧道“無聊”公司 The Boring Company
馬斯克另一力作Boring Company,美國基礎設施和隧道建設公司,超級高鐵研發,建造一個地下隧道網路,在隧道中,系統將自動通過電動滑板來傳輸汽車,電動滑板的最快速度達到130 英里/ 小時。當這個技術落地,可以有效緩解地面交通擁堵問題,是顛覆未來交通的科技公司,目前宣佈73英畝的公司啟動選址在Bastrop!
他的另一家公司“Neuralink” ,腦神經鏈接黑科技,研究對象為“腦機介面”技術,晶片植入人腦,今年馬斯克宣佈也將搬至奧斯汀,目前也在奧斯汀區域擴招工程師。

 

專案周邊配套

1. 生活設施配套

開車5-7分鐘的商圈,是一個綜合的購物中心Bastrop Convention Center;這裏也是方圓20英里範圍內的商業中心,衣食住行均可滿足;開車5分鐘-71號公路: Academy Sports、Home Deport、Walmart、H.E.B、Walgreen、CVS藥店、Buc-ee’s、BestBuy 等大型商超、藥店和購物中心;開車7分鐘-餐飲選擇:Chick-fli-A 炸雞店、China Buffet 自助餐、Whataburger 漢堡店、McDonalds 麥當勞、Southside Market 燒烤等;

2. 醫療配套

4分鐘車程到達:Ascension Seton Bastrop Hospital賽頓家族醫療網路
8分鐘車程到達:Seton Health Plaza賽頓醫療是奧斯汀第二大、德州第三大醫療機構2020&2021排名:“心臟病學”全美最佳前六奧斯汀第四大私營雇主,提供當地10000+就業

3. 周邊教育

10分鐘車程範圍內,小學3-5分,中學6-10分,周邊有多所私立學校、教會學校;社區隔壁就是私立學前班教育Cornerstone Christian Academy (CCA)

4. 娛樂休閒配套

科羅拉多河流畔的旅遊產業非常發達,專案地周邊休閒度假中心的活動豐富多彩。

⬧ 散發著文藝氣息的Bastrop市區文藝復興古建築群,與科羅拉多河臨街之間的美麗和寧靜使巴斯特羅普成為旅遊景點的輕鬆選擇,市區有充滿購物、餐飲和釀酒廠的迷人市中心、遊客中心博物館和Deep in the Heart Art Found藝術中心;

⬧ 科羅拉多河旁經常性的舉辦現場音樂表演,適合多種娛樂休閒活動:划船、皮划艇、狩獵、釣魚、野餐等;

⬧ Hyatt Regency Lost Pines 度假村的凱悅酒店,距離專案地17分鐘,是德州十佳頂級度假會所!位於科羅拉多河畔,風景絕佳,占地405英畝,是大奧斯特區域和德州周邊城市人群最喜愛的度假中心之一!其中包含大範圍的室內會所、游泳俱樂部、高級酒店、戶外設施、高爾夫、漂流騎馬、健身房、spa會所、宴會餐飲等設施。

⬧ Bastrop State Park州立公園,總占地超過3500英畝,是野營、高空滑索、打高爾夫、徒步旅行、划船遊湖的絕佳目的地,是自然生態保存非常良好的風景區,裏面有多種野生動物和珍惜物種,距離專案地只有10分鐘的車程;

⬧ 其中非常知名的要數“Lost Pine Forest”,迷失的松林森林,這綿延的松林帶在Bastrop長達13英里長,是德克薩斯州獨一無二的樹木種群,是徒步旅行的最佳場所;

⬧ 距離專案地18分鐘車程的德州動物園(Capital of Texas Zoo)、距離專案地13分鐘車程的恐龍主題樂園及其博物館(The Dinosaur Park)等一系列頂級旅遊景點,適合有小孩的家庭出行度假;

 

5、房產市場概況

1. 大奧斯汀房產市場概況

大奧斯汀區域過去一年內的房價漲幅領先全美,是全美房市最火爆的區域,一房難求!

房價漲幅和銷量雙雙破紀錄,全年房價平均漲幅達到30%!

根據奧斯汀房產經紀協會ABOR出具的月度市場報告,整個大奧斯汀區域(Austin-Round Rock MSA)5月份的房價中位數為$537,475美金,與去年同期相比上漲了13%;目前的掛牌天數(DOM)為18天,比去年同期增加了4天,市場去化的速度很快;另外,市場的整個庫存量僅2.1個月。

奧斯汀區域的租金市場情況漲幅顯著,根據Zumper.com最新的租賃市場數據,其中三居室的平均租金上漲至$2599/月,年化增長24%;四居室的平均租金上漲至$3200/月,年化增長23%。

2. Bastrop房產市場概況

Bastrop郡位於大奧斯汀區域東南方向,屬於整個大奧斯汀區域房價相對有優勢的區域,Bastrop郡的房價中位數為420,250美金,與去年同期相比上漲了29%。目前的掛牌天數(DOM)為24天,比去年同期增加了4天,市場去化的速度很快。

該區域租金漲幅也非常突出,四居室租金尤為明顯,一年間上漲28%來到$2108/月。

 

6、房產投資收益

包租期間每年的投資收益:按照房屋的買賣價格,每年固定收益 5 ;按照聯排價格$375,000,每年淨租金收益為$18,750,每半年派息一次。

● 全款支付:總收益現金流約為$199,085, 年化回報收益12.1%

● 貸款,按揭30年核算,60%貸款,每月租金$1562,每月還貸$1349,還完月供盈餘$213,年化回報收益約14.0%

 

7、房產交易稅費

■ 房產過戶的一次性費用

 

*圖片只供参考,以實物為準。

地點