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日本 – 買賣 Q&A

1. 我想買日本樓房!首先要準備好什麼文件呢?

◆ 香港身份証副本
◆ 護照副本
◆ 香港地址證明書(在各區民政處可以免費申請), 請中文和英文版各預備一份
◆ 圖章 (需要雕刻那種, 不可以用原子印), 建議找一些做卡片的鋪頭, 時間會快一些

 

2. 請問我不會日文,購買物業時會否有溝通問題?

請放心。我們有能操流利普通話及廣東話的職員為您服務。

 

3. 對於外國人在日本置業,日本法規上是否有任何限制?

目前日本法規對外國人購買不動產沒有特別限制。自1998年4月改法後,對於非日本國籍人士,於日本置業的限制已被取消。

 

4. 購買不動產時是否可以貸款呢?

可以的!一般日本銀行不接受沒有日本在留資格的外國人的樓宇按揭申請, 但香港客戶可在中國銀行東京分行或歐力士(亞洲)有限公司辦理樓宇按揭,提供資產及收入証明, 最多可獲樓價一半的按揭。開帳戶及樓宇按揭申請必須由本人親身辦理及最少借貸4000萬日元。

 

5. 可以睇樓嗎?

計劃到日本親身看樓的客戶,我們會安排能以中文溝通的日本中介同事接送及安排看樓;未能抽空到日本的客戶,除非看中的單位已有租客租住中,否則我們亦可安排同事拍一些單位外觀及內部的照片及影片。

 

6. 簽約時的合約是否只有日文?我看不懂日文怎麼辦?

契約書是以日文為語言。由於要請律師翻譯成英文費用頗昂貴,一般只有一些控股公司透過我們整幢購入大型物業,才由控股公司的法律人士去處理。但由於契約書大部份文字皆為漢字,而簽約前本司的同事亦會逐點跟你去翻譯說明。如果有特別需要留意的部份,亦會列表去特別注明,所以這點不必擔心。

 

7. 如果租客不交租怎麼辦?

日本人民普遍性格誠實,拖欠租金情況少見。日本亦有所謂的保證公司,若租屋者有房租逾期等問題,保證公司會替租屋者繳交房租。使用保證公司的情況非常普遍。另外租客亦會提供保證人,房租逾期時可向保證人追討租金。

 

8. 請問我可否購買東京以外的房子?

 

可以的。除了東京之外,日本其他各地的樓盤資料亦可為客人尋找及介紹。

 

9. 可以用公司名義買樓房嗎?

可以,但稅項與個人名義購買不同,詳情請向本司查詢。

 

10. 可以與配偶、家人聯名買樓房嗎?

當然可以,買樓時只須提交各人的住址證明及身份證明書。但每年報稅時,須各自填寫報稅表。

 

11. 可否在日本銀行開戶口作收租之用?

一般日本銀行不會為沒有日本居留權的人開戶口,但Globalhome可為客戶提供一站式的租務管理服務,費用只需租的5%,詳情請參考「租務管理」一欄。

 

12. 我本人不在日本,怎樣向租客收租及處理各樣租務問題?

Globalhome亦提供租務管理服務。為海外客戶尋找合適之日本租客,向租客每月收租,定期滙錢到客戶的海外銀行戶口。另外,亦為海外業主妥善安排日本租客之遷出及遷入之過程。租客如有任何需要,亦會立即通知海外業主及代為處理。服務費用為租金收入的5﹪。海外業主可以足不出戶,便享受到日本不動產投資的高回報租金收入。

 

13. 日本樓宇的面積是怎樣計算的?

與香港不同,日本的分層樓宇的專有面積或建築面積,是不計算公用走廊和大門部分的。專有面積是由牆壁的中心 (壁芯)計起,而建築面積則是在登記所記錄的由牆壁內面開始計算,因此兩者會有所偏差,但差幅少於10%。而露台的面積,則是額外計算。

 

14. 日本樓房的種類和購買的考慮因素?

主要來說,可以分MANSION(マンション)和APART(アパート)兩種。

MANSION(マンション)是鋼筋構架、鋼筋混凝土構造的耐火結構,多為高層住宅,隔音性高,有高級感。因為建築成本較高,所以房租也比APART要高,有電梯、有管理人等的情況下,管理費也較高。

APART則是APARTMENT的簡稱,木質結構,輕量鋼鐵構架的準耐火構造,一般2層建築物比較多,從構造上看,並不是高層住宅,建築費用低,所以房租會相對便宜,沒有電梯、管理人員,管理費較低。但其實近年有高級感、隔音等效果很好的APART也不少,所以在選擇房子的時候,不要只看是APART還是MANSION,應該實地考察一下到底是什麽構造的,本公司也會為客戶詳細查詢有關資料。

 

15. 常常在物件廣告上看到的RC、SRC構造,是什麼意思?

RC (Reinforce Concrete Construction),即以鋼筋做骨架,再將混凝土灌入成型的建築結構,這兩種材料複合而成的RC結構,可增加拉力和機械強度。RC適用於一般低於15層樓的建築,平均造價比SC、SRC便宜。

SRC (Steel Reinforce Concrete Construction)是以鋼骨為主要結構,輔以鋼筋並外包混凝土的建築。由於具有鋼骨的韌性以及鋼筋混凝土的鋼性,因此常被標榜抗震、安全性高,適用於中高大樓(約12~25層樓),構造成本也較RC高。

客戶不用太擔心樓宇安全問題,1982年以後日本的樓房均符合日本建築法例的耐震標準。辦理樓宇保險手續時,也可加入地震保險。

 

16. 每個月要付的管理費及修繕費是什麼費用來的?一定要付嗎?

業主所支付的管理費,是為了管理、保持公共部分的費用,包含建築、設備等的定期檢查費、管理員的費用、清掃委託費、公共部分的水電費、損害保險費、建築管理公司的委託費等費用。而修繕費是為了長期保養建築物的安全性與價值性而定期實施的修繕工程上所需要的費用,為避免臨時過大的開銷,便由大廈各戶持有者每個月共同積蓄此費用。單層物件基本上都需要付此費用,購買整棟物業的話則沒有硬性規定。